캐나다에서 처음으로 집을 구매하려고 하면 어디서부터 시작해야 할지 막막할 수 있습니다. 집을 찾는 것부터 시작한다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 예산 확인 → 다운페이 준비 → 모기지 사전승인 → 주택 검색 → 오퍼 작성 → 모기지 최종 승인 → 클로징 순서로 진행하는 것이 일반적입니다.
특히 캐나다에서는 같은 가격의 집을 구매하더라도 다운페이, 소득, 신용점수, 부채, 고용 형태 등에 따라 받을 수 있는 모기지 조건이 달라질 수 있습니다.
따라서 집을 먼저 찾기보다는 자신의 재정상황을 기준으로 얼마까지 주택을 구매할 수 있는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
캐나다에서 집을 사는 과정 한눈에 보기
캐나다 주택 구매 과정은 크게 다음과 같습니다.
- 현재 재정상황 확인
- 구매 가능한 주택 가격 계산
- 다운페이와 Closing Costs 준비
- 모기지 Pre-Approval
- 원하는 지역과 주택 검색
- Offer 제출
- Financing 및 Inspection 등 조건 확인
- 모기지 최종 승인
- 변호사를 통한 Closing
- 주택 소유권 이전 및 입주
이 중에서 많은 구매자가 가장 먼저 생각하는 것이 집값이나 금리이지만, 실제로는 내가 어느 정도의 모기지를 받을 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
1. 먼저 내가 얼마짜리 집을 살 수 있는지 확인하세요
캐나다에서 주택 구매를 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일은 원하는 집을 찾는 것이 아니라 구매 가능한 주택 가격을 계산하는 것입니다.
은행이나 lender는 일반적으로 다음과 같은 요소를 종합적으로 검토합니다.
- 연소득
- 고용 형태
- 신용점수 및 신용기록
- 기존 부채
- 다운페이
- 주택 가격
- Property Tax
- Heating Cost
- Condo Fee가 있는 경우 해당 비용
따라서 단순히 연소득만 가지고 “얼마짜리 집을 살 수 있다”고 판단하기는 어렵습니다.
또한 은행에서 승인 가능한 최대 금액과 실제로 생활하면서 편안하게 감당할 수 있는 금액은 다를 수 있습니다.
최대 승인금액까지 집을 구매하기보다는 향후 생활비와 금리 변화까지 고려해 예산을 정하는 것이 중요합니다.
2. 캐나다 주택 구매 시 다운페이는 얼마가 필요할까?
캐나다에서 집을 구매할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것 중 하나가 다운페이(Down Payment)입니다.
다운페이 금액에 따라 필요한 현금과 모기지 금액, 모기지 보험 여부 등이 달라질 수 있습니다.
일반적으로 주택 가격에 따라 최소 다운페이가 달라집니다.
- $500,000 이하: 최소 5%
- $500,000 초과: 첫 $500,000에 5%, 나머지 금액에 10%
- 20% 이상: 일반적으로 Mortgage Default Insurance 없이 모기지를 받을 수 있는 구조
예를 들어 $700,000 주택을 구매한다면 최소 다운페이는 다음과 같이 계산됩니다.
- 첫 $500,000 × 5% = $25,000
- 나머지 $200,000 × 10% = $20,000
- 총 최소 다운페이 = $45,000
20% 미만의 다운페이로 주택을 구매하는 경우에는 일반적으로 Mortgage Default Insurance가 필요할 수 있으며, 보험료가 모기지에 추가될 수 있습니다.
<5% 다운과 20% 다운 중 어떤 것이 좋을까요?>
- 5% 또는 최소 다운페이의 장점
- 많은 현금을 다운페이에 묶어두지 않아도 됩니다.
- 필요한 자금이 상대적으로 적습니다.
- 남은 자금을 비상자금이나 다른 재정목적으로 사용할 수 있습니다.
- 20% 이상 다운페이의 장점
- 일반적으로 Mortgage Default Insurance를 피할 수 있습니다.
- 필요한 모기지 금액이 줄어듭니다.
- 월 모기지 페이먼트를 낮출 수 있습니다.
예를 들어 $800,000 주택을 구매하면서 $160,000을 다운하면 20% 다운이 됩니다.
하지만 가지고 있는 현금을 모두 다운페이에 사용하는 것이 항상 좋은 선택은 아닙니다. 주택 구매 후에도 Closing Costs와 비상자금을 남겨두는 것이 중요합니다.
따라서 5%, 10%, 20% 중 어떤 다운페이가 적합한지는 개인의 소득, 부채, 현금 보유액, 월 페이먼트, 향후 재정계획을 함께 고려해 결정하는 것이 좋습니다.
3. 다운페이는 어디에서 마련할 수 있을까?
다운페이는 개인 저축뿐 아니라 상황에 따라 다양한 방법으로 준비할 수 있습니다.
대표적으로 다음과 같은 자금을 활용할 수 있습니다.
- 개인 저축
- FHSA
- RRSP Home Buyers’ Plan(HBP)
- 기존 주택 매각 자금
- 가족의 Gift
- 투자자산 매각
다만 다운페이의 자금 출처를 증명해야 하는 경우가 많기 때문에, 주택 구매 직전에 큰 금액을 계좌에 입금하는 경우에는 미리 관련 서류를 확인하는 것이 좋습니다.
가족에게 받은 Gift를 사용하는 경우에도 lender가 Gift Letter나 자금 이동 내역 등을 요구할 수 있습니다.
따라서 다운페이를 준비할 때는 단순히 금액만 확인하는 것이 아니라 자금의 출처와 증빙서류까지 미리 준비하는 것이 중요합니다.
4. 모기지 Pre-Approval을 먼저 받으세요
주택을 본격적으로 찾기 전에 Mortgage Pre-Approval을 받아두는 것이 좋습니다.
Pre-Approval을 통해 대략적으로 다음과 같은 내용을 확인할 수 있습니다.
- 예상 가능한 모기지 금액
- 구매 가능한 주택 가격
- 예상 월 모기지 페이먼트
- 적용 가능한 금리
- 필요한 다운페이
- 현재 재정상황에서 가능한 모기지 구조
Pre-Approval을 받으면 자신이 감당할 수 있는 가격대의 주택을 보다 현실적으로 검색할 수 있습니다.
다만 Pre-Approval이 최종 모기지 승인을 의미하는 것은 아닙니다.
실제 Offer가 Accepted된 후에는 구매하려는 부동산과 최종 서류를 기준으로 lender의 심사가 다시 진행될 수 있습니다.
5. 은행에서 받을까, 모기지 브로커를 이용할까?
캐나다에서 모기지를 받을 때는 은행에 직접 신청하거나 Mortgage Broker를 통해 여러 lender의 조건을 비교할 수 있습니다.
은행에 직접 문의하면 해당 금융기관의 모기지 상품을 중심으로 상담받게 됩니다.
반면 모기지 브로커는 신청자의 상황에 따라 여러 lender의 프로그램을 비교할 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 다음과 같은 경우에는 단순한 금리 비교보다 어떤 lender가 내 소득과 재정상황을 어떻게 평가하는지가 중요할 수 있습니다.
- 자영업자
- Commission Income이 많은 경우
- Rental Income이 있는 경우
- 해외소득이 있는 경우
- 신용기록에 문제가 있는 경우
- 기존 부채가 많은 경우
- Refinance가 필요한 경우
모기지 브로커를 선택할 때는 단순히 “가장 낮은 금리”만 찾기보다 자신의 상황을 정확하게 파악하고 여러 옵션을 설명해줄 수 있는 전문가인지 확인하는 것이 좋습니다.
6. 원하는 집을 찾았다면 Offer를 작성합니다
예산과 모기지 가능 금액을 확인했다면 원하는 주택을 찾아 Offer to Purchase를 작성하게 됩니다.
Offer에는 일반적으로 다음과 같은 내용이 포함될 수 있습니다.
- Purchase Price
- Deposit
- Closing Date
- 포함되는 Appliances 및 기타 물품
- Financing Condition
- Home Inspection Condition
- 기타 특별 조건
특히 첫 주택 구매자라면 단순히 높은 가격으로 Offer를 작성하기보다는 Financing Condition이나 Inspection Condition 등이 어떤 의미인지 이해하고 작성하는 것이 중요합니다.
Offer를 작성하기 전 Realtor와 모기지 전문가에게 관련 내용을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
7. Offer가 Accepted되었다고 모기지가 끝난 것은 아닙니다
Offer가 Accepted되면 실제 모기지 심사가 본격적으로 진행됩니다.
Lender는 다음과 같은 사항을 확인할 수 있습니다.
① 소득
Employment Income, Commission Income, Self-Employment Income, Rental Income 등 소득의 종류와 안정성을 확인합니다.
② 신용점수와 신용기록
Credit Bureau의 신용기록과 기존 부채 및 Payment History 등을 확인합니다.
③ 기존 부채
자동차 대출, 신용카드, Line of Credit 등 기존 부채가 모기지 승인에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 다운페이
다운페이 금액과 자금 출처를 확인합니다.
⑤ 부동산
구매하려는 주택의 가격, 위치, 유형 및 경우에 따라 Appraisal 등을 확인할 수 있습니다.
따라서
Pre-Approval → Offer Accepted → Final Mortgage Approval
은 서로 다른 단계라고 이해하는 것이 좋습니다.
8. 첫 주택 구매자라면 받을 수 있는 혜택도 확인하세요
캐나다에서 처음으로 집을 구매하는 경우에는 여러 가지 정부 프로그램과 세제 혜택을 확인할 필요가 있습니다.
대표적으로 다음과 같은 제도가 있습니다.
- FHSA
- RRSP Home Buyers’ Plan(HBP)
- First-Time Home Buyers’ Tax Credit
- 주정부의 Land Transfer Tax 관련 혜택
- 신규 주택 구매 시 적용될 수 있는 GST/HST 관련 rebate
다만 각 프로그램마다 자격조건과 적용 기준이 다르기 때문에 “첫 집이면 모두 받을 수 있다”고 생각해서는 안 됩니다.
주택 구매 시점의 최신 규정과 본인의 자격조건을 확인하는 것이 중요합니다.
9. 자영업자도 캐나다에서 모기지를 받을 수 있습니다
캐나다에서 Self-Employed로 일하는 분들도 주택 구매가 가능합니다.
다만 일반 직장인과 비교해 소득을 계산하는 방법이 다를 수 있습니다.
특히 사업비용을 많이 공제해 세금 신고상의 소득이 실제 사업에서 발생하는 현금흐름보다 낮게 나타나는 경우 lender가 인정하는 소득과 차이가 발생할 수 있습니다.
자영업자의 경우 일반적으로 다음과 같은 서류를 준비할 수 있습니다.
- Notice of Assessment
- T1 General
- T2125
- Business Financial Statements
- Bank Statements
- Business Registration
- GST/HST 관련 자료
자영업자 모기지는 단순히 “세금 신고 소득이 얼마인가”만 보는 것이 아니라 어떤 lender의 소득 인정 기준을 적용할 수 있는지를 확인하는 것이 중요할 수 있습니다.
10. 집값 외에 Closing Costs도 준비해야 합니다
주택 구매 예산을 계산할 때 가장 흔한 실수 중 하나는 다운페이만 준비하는 것입니다.
집을 구입하면 Closing 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
대표적으로 다음과 같은 비용이 있습니다.
- Land Transfer Tax
- Legal Fees
- Title Insurance
- Appraisal
- Home Inspection
- Property Tax Adjustment
- Condo 관련 비용
- 이사 비용
- 주택보험
- 기타 행정 비용
따라서 주택 구매 예산을 세울 때는
집값 + 다운페이 + Closing Costs + 입주 후 예비자금
까지 함께 고려하는 것이 좋습니다.
캐나다에서 집을 살 때는 “집보다 모기지부터” 확인하세요
캐나다에서 주택을 구매하는 과정은 단순히 좋은 집을 찾는 것에서 끝나지 않습니다.
내 재정상황 확인 → 다운페이 준비 → 모기지 Pre-Approval → 주택 검색 → Offer → 최종 모기지 승인 → Closing
순서로 준비하는 것이 좋습니다.
특히 첫 주택 구매자, 자영업자, Commission Income이 많은 분, 해외소득이 있는 분 등은 개인의 상황에 따라 모기지 심사 방법이 달라질 수 있습니다.
따라서 온라인 계산기만으로 구매 가능 금액을 판단하기보다는 현재 소득, 부채, 신용상태, 다운페이 등을 기준으로 실제 가능한 모기지 금액을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
캐나다에서 집을 구매할 계획이라면 집을 알아보기 전에 나에게 적합한 주택 가격과 다운페이, 모기지 구조부터 확인해 보세요.
캐나다 주택 구매 FAQ
01) 캐나다에서 집을 사려면 최소 얼마를 다운해야 하나요?
일반적으로 $500,000 이하의 주택은 최소 5% 다운페이가 적용될 수 있으며, $500,000을 초과하는 경우 첫 $500,000에는 5%, 초과분에는 10%가 적용되는 구조입니다.
02) 20%를 반드시 다운해야 하나요?
아닙니다. 조건을 충족하면 20% 미만의 다운페이로도 주택 구매가 가능합니다. 다만 일반적으로 Mortgage Default Insurance가 필요할 수 있습니다.
03) 5% 다운과 20% 다운 중 어느 것이 더 좋은가요?
정답은 개인의 재정상황에 따라 다릅니다. 5% 다운은 초기 현금 부담을 줄일 수 있고, 20% 다운은 일반적으로 모기지 보험을 피하고 모기지 금액을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
04) 다운페이 외에 어떤 비용이 필요한가요?
Land Transfer Tax, 변호사 비용, Title Insurance, Home Inspection, Appraisal 및 기타 Closing Costs가 발생할 수 있습니다.
05) 모기지 Pre-Approval은 꼭 받아야 하나요?
반드시 필요한 것은 아니지만, 집을 찾기 전에 받아두면 구매 가능한 가격대를 파악하고 Offer를 준비하는 데 도움이 됩니다.
06) 자영업자도 모기지를 받을 수 있나요?
네. 자영업자도 모기지를 받을 수 있습니다. 다만 lender마다 소득을 계산하는 방법이 다를 수 있으므로 본인의 세금 신고자료와 사업소득을 기준으로 가능한 프로그램을 확인하는 것이 좋습니다.
07) 첫 주택 구매자는 어떤 혜택을 받을 수 있나요?
FHSA, RRSP Home Buyers’ Plan, First-Time Home Buyers’ Tax Credit 및 주정부 관련 혜택 등을 확인할 수 있습니다. 프로그램마다 자격조건이 다르므로 구매 시점의 최신 조건을 확인해야 합니다.
08) 모기지 브로커를 이용하면 금리가 더 낮은가요?
항상 그런 것은 아닙니다. 금리는 신청자의 신용, 소득, 다운페이, 부동산 및 lender의 정책 등에 따라 달라집니다. 모기지 브로커를 이용하면 여러 lender의 조건을 비교할 수 있다는 장점이 있습니다.
마무리
캐나다에서 집을 구매할 때 가장 중요한 것은 얼마짜리 집을 살 수 있느냐보다 얼마의 모기지를 어떤 조건으로 이용하는 것이 나에게 적합한지를 먼저 파악하는 것입니다.
다운페이, 소득, 부채, 신용상태, 주택 가격, Closing Costs 등을 종합적으로 확인하면 보다 현실적인 주택 구매 계획을 세울 수 있습니다.
캐나다에서 주택 구매를 계획하고 있다면 집을 보기 전에 먼저 모기지 가능 금액과 다운페이 전략을 확인해 보세요.
본 글은 캐나다 주택 구매와 모기지에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 모기지 승인 여부와 조건은 신청자의 재정상황, 부동산 및 lender의 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
관련 모기지 정보!!
👉 자영업자 모기지(BFS Program) 주택구매시 활용
👉 소득(인컴)이 적은데도 모기지 승인이 가능할까요?
👉 캐나다 주택구매시 다운페이먼트(Down Payment)의 모든 것
👉 리버스 모기지(만55세이상분들위한 Reverse Mortgage)
캐나다한인모기지브로커 존킴
다수은행과 컨텍하여 고객님의 상황에 맞는 은행과 최저이율, 모기지프로그램을 연결해드립니다!!
✔ 첫 주택 구매 모기지
✔ 신규이민자 모기지
✔ 자영업자(BFS) 모기지
✔ 5% 다운 모기지
✔ 한국 해외소득 모기지
✔ 리파이낸싱
✔ 리버스 모기지
✔ 투자용 주택 모기지
✔ 프라이빗 모기지
서비스 지역 : 토론토 · 밴쿠버 · 오타와 · 키치너 · 워터루 · 런던 · 킹스턴 · 옥빌 · 해밀턴 · 나이아가라 등 캐나다 여러지역
모기지존킴 / 한인모기지
A great local mortgage broker
MORTGAGE LOAN
존킴 JOHN KIM
647-990-2955(토론토)
778-598-2955(벤쿠버)
toronto2955@gmail.com
www.jmortgage.net
인스타그램
https://www.instagram.com/johnkim_mortgage/
오픈카톡에서 “모기지존킴”서치
https://open.kakao.com/o/g4WYEoVc
구글에서 “모기지존킴”서치
TAEWOO JOHN KIM
MORTGAGE BROKER
HUNTINGTON CROSS MORTGAGE
BROKERAGE #12713
LICENCE #M20002384