집을 사기 위해 돈만 있으면 될까요?
많은 분들이 주택 구매를 준비하면서 가장 먼저 걱정하는 것이 다운페이먼트(Down Payment)입니다.
하지만 다운페이먼트는 단순히 돈이 있다고 해서 모두 인정되는 것이 아닙니다.
캐나다 금융기관들은 다운페이 자금의 출처(Source of Down Payment)를 매우 중요하게 확인합니다. 자금의 출처가 명확하고 합법적이어야 하며, 실제로 구매자가 사용할 수 있는 자금인지 입증해야 합니다.
따라서 주택 구매를 계획하고 있다면 다운페이 자금이 어디에서 왔는지 미리 준비하는 것이 매우 중요합니다.
이번 칼럼에서는 2026년 기준으로 인정받을 수 있는 대표적인 다운페이 자금 출처에 대해 알아보겠습니다.
1. 본인 저축금 (Personal Savings)
가장 일반적인 다운페이 자금은 본인이 직접 모은 저축금입니다.
예를 들어 다음과 같은 자금이 포함됩니다.
- 체킹 계좌(Chequing Account)
- 세이빙 계좌(Savings Account)
- GIC(Guaranteed Investment Certificate)
- 뮤추얼 펀드(Mutual Fund)
- 주식 및 ETF 투자계좌
- 현금성 투자상품
다만 투자계좌의 경우 실제로 현금화가 가능해야 하며, 대부분의 금융기관은 최근 90일치 거래내역(Statement)을 요구합니다.
이는 자금의 출처를 확인하고 자금세탁 방지 규정을 준수하기 위한 절차입니다.
최근 90일 이내에 큰 금액이 입금된 경우에는 추가 설명이나 증빙 서류를 요청받을 수 있습니다.
2. 가족 증여금 (Gifted Down Payment)
가족으로부터 받은 증여금 역시 다운페이 자금으로 인정됩니다.
캐나다에서는 첫 주택 구매자뿐만 아니라 일반 구매자도 가족 증여금을 활용하는 사례가 많습니다.
일반적으로 다음과 같은 가족 관계가 인정됩니다.
- 부모
- 조부모
- 형제자매
- 자녀
단, 금융기관별 정책에 따라 인정 범위는 다를 수 있습니다.
증여금을 사용할 경우 반드시 다음 서류가 필요합니다.
Gift Letter (증여 확인서)
Gift Letter에는 다음 내용이 포함되어야 합니다.
- 증여자 정보
- 수증자 정보
- 증여 금액
- 해당 금액이 대출이 아닌 순수 증여금이라는 내용
- 상환 의무가 없다는 내용
만약 추후 갚아야 하는 자금이라면 증여금으로 인정되지 않을 수 있습니다.
3. 기존 주택의 에퀴티(Home Equity)
기존 주택을 보유하고 있는 경우에는 집에 쌓여 있는 에퀴티를 활용할 수도 있습니다.
대표적인 방법은 다음과 같습니다.
주택 매각 후 자금 활용
현재 소유한 주택을 매각하여 발생한 순수익(Net Proceeds)을 다운페이로 사용하는 방법입니다.
재융자(Refinance)
기존 주택의 가치 상승분을 활용하여 재융자를 진행하고 현금을 확보할 수 있습니다.
HELOC(Home Equity Line of Credit)
주택담보 신용한도대출을 이용하여 다운페이 자금을 마련할 수도 있습니다.
다만 HELOC 사용 시에는 해당 부채가 새로운 모기지 심사 과정에서 부채로 계산될 수 있으므로 사전에 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.
4. RRSP Home Buyers’ Plan (HBP)
첫 주택 구매자는 RRSP 자금을 활용할 수 있습니다.
Home Buyers’ Plan(HBP)을 이용하면 RRSP에서 자금을 인출하더라도 즉시 세금이 부과되지 않습니다.
2026년 현재 기준으로:
- 1인당 최대 $60,000 인출 가능
- 부부는 최대 $120,000 활용 가능
- 인출 금액은 향후 15년에 걸쳐 RRSP에 재납입
- 일정 조건 충족 시 첫 주택 구매자로 인정
2024년부터 한도가 기존 $35,000에서 $60,000으로 상향되어 첫 주택 구매자에게 더욱 유용한 제도가 되었습니다.
5. FHSA (First Home Savings Account)
최근 가장 많은 관심을 받고 있는 다운페이 준비 방법이 바로 FHSA입니다.
FHSA는 RRSP와 TFSA의 장점을 결합한 첫 주택 구매자 전용 저축 계좌입니다.
2026년 현재 기준:
- 연간 최대 $8,000 불입 가능
- 평생 최대 $40,000 불입 가능
- 투자 수익 비과세
- 첫 주택 구매 시 비과세 인출 가능
부부가 각각 FHSA를 보유한 경우:
- 각자 최대 $40,000
- 총 $80,000까지 활용 가능
특히 RRSP Home Buyers’ Plan과 FHSA를 동시에 활용할 수 있기 때문에 첫 주택 구매자의 다운페이 마련에 큰 도움이 될 수 있습니다.
다운페이 준비 시 가장 중요한 것
많은 분들이 다운페이 금액만 준비하면 된다고 생각하지만, 실제 모기지 심사에서는 자금의 출처를 입증하는 과정이 매우 중요합니다.
금융기관은 다음 사항을 확인합니다.
- 자금 출처
- 보유 기간
- 증여 여부
- 대출 여부
- 자금 이동 내역
따라서 주택 구매 계획이 있다면 최소 3개월 이상 자금을 안정적으로 관리하는 것이 좋습니다.
John Kim의 조언
모기지 승인의 첫걸음은 좋은 신용점수나 높은 소득만이 아닙니다.
다운페이먼트의 출처를 명확하게 준비하는 것 역시 매우 중요한 심사 요소입니다.
특히 첫 주택 구매자라면 FHSA와 RRSP Home Buyers’ Plan을 적극 활용하고, 가족 증여금이나 기존 주택 에퀴티 활용 여부도 함께 검토해 보는 것이 좋습니다.
각 금융기관마다 인정 기준과 요구 서류가 다를 수 있으므로 주택 구매 전 미리 모기지 전문가와 상담하여 가장 효율적인 다운페이 전략을 세우시기 바랍니다.
John Kim
모기지 브로커
“성공적인 주택 구매는 다운페이 준비에서 시작됩니다.”
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