캐나다에서 처음으로 집을 구입한다면 정부에서 제공하는 다양한 First-Time Home Buyer 혜택을 활용할 수 있습니다.
대표적으로 FHSA(First Home Savings Account), HBP(Home Buyers’ Plan), First-Time Home Buyers’ Tax Credit, Ontario Land Transfer Tax Rebate 등이 있으며, 2026년에는 신축주택을 구입하는 첫 주택 구매자를 위한 GST/HST rebate 제도도 크게 확대되었습니다.
이러한 프로그램을 잘 활용하면 다운페이 준비부터 세금 및 클로징 비용까지 주택 구입에 필요한 초기 자금 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
다만 각 프로그램마다 첫 주택 구매자의 정의와 자격조건, 주택의 종류, 거주 목적, 계약일 및 클로징 날짜 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 본인의 상황에 맞는 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
이 글에서는 2026년 기준 캐나다 첫 주택 구매자가 알아두어야 할 주요 혜택을 정리해 보겠습니다.
캐나다 첫 주택 구매자 혜택은 무엇이 있나요?
캐나다에서 첫 주택을 구입할 때 대표적으로 확인해야 할 혜택은 다음과 같습니다.
- FHSA – First Home Savings Account
- HBP – Home Buyers’ Plan
- First-Time Home Buyers’ Tax Credit
- Ontario Land Transfer Tax Rebate
- Toronto Municipal Land Transfer Tax Rebate
- First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate – 신축주택
- Ontario First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate – 2026년 신규 혜택
이 중 FHSA와 HBP는 주로 다운페이 자금 마련에 도움이 되고, Land Transfer Tax Rebate와 Tax Credit은 구입 및 클로징 과정에서 발생하는 비용을 줄이는 데 도움이 됩니다.
신축주택을 구입하는 경우에는 GST/HST rebate까지 확인해야 합니다.
1. FHSA – First Home Savings Account
FHSA(First Home Savings Account)는 캐나다의 첫 주택 구매자를 위한 대표적인 절세 저축계좌입니다.
FHSA에 납입한 금액은 일반적으로 소득공제를 받을 수 있고, 자격을 충족하는 주택을 구입하기 위해 인출할 경우 적격 인출금과 투자수익을 비과세로 사용할 수 있다는 장점이 있습니다.
– FHSA 주요 한도
- 연간 기본 한도: $8,000
- 평생 한도: $40,000
- 적격 납입금은 소득공제 가능
- 적격 주택 구입을 위한 인출은 비과세
중요한 점은 FHSA의 $8,000 한도가 계좌를 처음 개설한 해부터 적용된다는 것입니다.
따라서 첫 주택 구입을 몇 년 후에 계획하고 있다면 FHSA를 미리 개설해 두는 것이 중요할 수 있습니다. CRA에 따르면 첫 FHSA를 개설한 해의 참여 한도는 $8,000이며, 이후에도 조건을 충족하면 매년 추가 한도가 발생합니다.
– FHSA와 HBP를 함께 사용할 수 있나요?
네. 조건을 각각 충족한다면 같은 주택을 구입할 때 FHSA와 HBP를 함께 사용할 수 있습니다.
따라서 다운페이를 준비하는 첫 주택 구매자라면 FHSA와 RRSP를 각각 어떻게 활용할지 미리 계획하는 것이 좋습니다.
2. HBP – Home Buyers’ Plan
Home Buyers’ Plan(HBP)은 RRSP에 저축해 둔 자금을 첫 주택 구입을 위해 인출할 수 있도록 해주는 제도입니다.
현재 HBP를 통해 1인당 최대 $60,000까지 RRSP에서 인출할 수 있습니다. 인출한 금액은 일반적인 RRSP 인출과 달리 조건을 충족하면 즉시 소득으로 과세되지 않고, 정해진 기간에 걸쳐 RRSP에 다시 상환해야 합니다.
따라서 부부가 각각 자격을 충족하고 각자의 RRSP에서 인출할 수 있다면 가구 차원에서는 상당한 다운페이 자금을 마련하는 데 활용할 수 있습니다.
– HBP에서 꼭 알아둘 점
HBP는 단순히 “집을 처음 사면 무조건 사용할 수 있는 RRSP 인출 제도”가 아닙니다.
최근 몇 년 동안 본인 또는 배우자가 소유한 주택에 거주한 이력이 있는지 등 First-Time Home Buyer 조건을 확인해야 합니다. CRA 기준상 현재 및 이전 4개 역년 동안 소유한 주택에 거주한 경우 HBP 자격에 영향을 받을 수 있습니다.
또한 HBP로 인출한 금액은 향후 다시 RRSP에 상환해야 하므로 다운페이로 사용할 금액뿐만 아니라 향후 상환계획까지 함께 고려하는 것이 중요합니다.
– 2026년 HBP 상환 관련 사항
2026년부터 2028년 사이에 처음 HBP 인출을 하는 경우에는 상환 시작 시점에 대한 임시 완화 조치가 적용됩니다.
예를 들어 2026년에 처음 HBP 인출을 했다면 15년 상환기간의 첫 상환연도는 2031년이 됩니다.
3. First-Time Home Buyers’ Tax Credit
첫 주택 구매자는 First-Time Home Buyers’ Tax Credit도 확인할 필요가 있습니다.
현재 이 제도에서는 최대 $10,000의 금액을 세금 공제 대상으로 청구할 수 있으며, 실제 세금 절감 효과는 최대 약 $1,500입니다. 이는 환급성 현금 지급이 아니라 non-refundable tax credit이라는 점을 이해해야 합니다.
즉, “$10,000를 돌려받는다”는 의미가 아니라 $10,000의 credit amount를 기준으로 세금 절감 효과가 발생하는 구조입니다.
– 누가 받을 수 있나요?
일반적으로 본인 또는 배우자가 해당 주택을 주거 목적으로 취득하고, First-Time Home Buyer 조건 등 관련 요건을 충족해야 합니다.
배우자나 common-law partner의 과거 주택 소유 여부도 자격에 영향을 줄 수 있으므로 본인의 상황만 확인해서는 안 됩니다.
4. Ontario Land Transfer Tax Rebate
Ontario에서 주택을 구입하면 Land Transfer Tax(LTT)가 발생할 수 있습니다.
하지만 조건을 충족하는 First-Time Home Buyer라면 Ontario Land Transfer Tax의 일부를 환급받을 수 있습니다.
현재 Ontario First-Time Homebuyer Land Transfer Tax Rebate의 최대 환급액은 $4,000입니다.
따라서 첫 주택 구매자는 자신의 예상 Land Transfer Tax와 First-Time Homebuyer Rebate를 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.
다만 첫 주택 구매자라는 판단은 단순히 “현재 집이 없다”는 것만으로 결정되지 않습니다.
과거 본인이나 배우자의 주택 소유 및 거주 이력 등이 자격에 영향을 줄 수 있으므로 구입 전에 자격조건을 확인하는 것이 중요합니다.
5. Toronto Municipal Land Transfer Tax Rebate
Toronto 시내에서 주택을 구입한다면 Ontario Land Transfer Tax 외에 Toronto Municipal Land Transfer Tax(MLTT)가 발생할 수 있습니다.
다행히 조건을 충족하는 First-Time Home Buyer는 Toronto의 Municipal Land Transfer Tax에 대해서도 별도의 환급을 받을 수 있습니다.
현재 최대 환급액은 $4,475입니다.
따라서 Toronto에서 첫 집을 구입하고 자격을 충족한다면:
- Ontario LTT Rebate: 최대 $4,000
- Toronto MLTT Rebate: 최대 $4,475
를 각각 확인할 수 있습니다.
두 제도는 별개의 혜택이므로 Toronto 주택 구매자는 두 가지 모두 확인하는 것이 좋습니다.
6. 2026년 가장 중요한 변화: First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate
2026년 첫 주택 구매자가 특히 주목해야 할 혜택 중 하나가 First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate입니다.
이 제도는 신축 또는 실질적으로 개조된 주택을 구입하는 적격 첫 주택 구매자를 대상으로 GST 또는 HST의 연방 부분을 환급해 주는 새로운 제도입니다.
현재 CRA에 따르면:
- 주택 가격이 $1,000,000 이하인 경우 GST 또는 HST의 연방 부분을 100% 환급
- 최대 $50,000까지 혜택 가능
- $1,000,000~$1,500,000 구간에서는 혜택이 단계적으로 감소
- $1,500,000 이상에서는 해당 연방 FTHB rebate가 적용되지 않음
이 제도는 2026년에 실제 신청이 가능해졌으며, 일반적으로 2025년 3월 20일 이후 체결되고 2031년 이전에 해당되는 계약 등 여러 조건을 확인해야 합니다.
따라서 신축 콘도나 신축 주택을 구입하는 첫 주택 구매자라면 기존 GST/HST New Housing Rebate와 별도로 새로운 FTHB GST/HST Rebate 적용 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
7. Ontario의 2026년 First-Time Home Buyers’ HST Rebate
2026년에는 Ontario에서도 첫 주택 구매자를 위한 새로운 HST rebate가 도입되었습니다.
CRA에 따르면 Ontario의 First-Time Home Buyers’ rebate는 조건을 충족하는 Ontario 첫 주택 구매자에게 HST의 provincial part에 대해 최대 $80,000까지 환급할 수 있습니다. 이 rebate는 연방 FTHB GST/HST rebate의 자격조건을 따릅니다.
따라서 2026년에 Ontario에서 신축주택 또는 신축 콘도를 구입하는 첫 주택 구매자라면 기존의 일반 GST/HST rebate만 확인해서는 안 됩니다.
Federal FTHB GST/HST Rebate + Ontario FTHB HST Rebate를 함께 확인해야 합니다.
특히 신축 콘도 구매자는 계약일, 가격, 실제 거주 여부, 클로징 시점 등 여러 조건이 적용될 수 있으므로 계약서와 클로징 서류를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.
– 예를 들어 Ontario에서 $800,000짜리 신축 콘도를 첫 집으로 구입한다면
HST는 기본적으로 **13%**입니다.
- 연방 GST 부분 5% → Federal rebate
- Ontario Provincial HST 부분 8% → Ontario rebate
2026년 새로운 First-Time Home Buyer 제도에서는 각각 별도로 환급을 검토할 수 있기 때문에, Federal 최대 $50,000 + Ontario 최대 $80,000이라는 구조가 됩니다.
다만 실제 환급액이 항상 $130,000이 되는 것은 아닙니다. 주택가격, 계약일, 클로징일, 첫 주택 구매자 조건, 주거 목적 등 여러 요건을 충족해야 하고, 가격이 높아지면 Federal 혜택은 단계적으로 줄어듭니다.
8. 첫 주택 구매자가 받을 수 있는 혜택은 모두 자동으로 적용되나요?
아닙니다.
첫 주택 구매자라고 해서 모든 프로그램을 자동으로 받을 수 있는 것은 아닙니다.
각 프로그램마다 별도의 자격조건이 있습니다.
예를 들어:
- FHSA → 계좌 개설 및 적격 주택 구입 조건
- HBP → RRSP 보유 및 First-Time Home Buyer 조건
- Tax Credit → qualifying home 및 관련 조건
- Ontario LTT Rebate → Ontario의 First-Time Homebuyer 조건
- Toronto MLTT Rebate → Toronto의 별도 자격조건
- FTHB GST/HST Rebate → 신축주택, 가격, 계약일 및 거주 조건 등
따라서 “첫 집을 사니까 모든 혜택을 받을 수 있다”라고 생각하기보다는 각각의 프로그램을 따로 확인하는 것이 중요합니다.
9. 첫 주택 구매 시 다운페이 외에 준비해야 할 비용
첫 집을 구입할 때는 다운페이만 준비하면 된다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 다음과 같은 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- Land Transfer Tax
- Lawyer Legal Fee
- Title Insurance
- Home Inspection
- Appraisal
- Home Insurance
- Property Tax Adjustment
- Condo 관련 비용
- Moving Cost
- 기타 Closing Costs
따라서 주택 예산을 결정할 때는 구매가격 + 다운페이 + 예상 클로징 비용을 함께 계산하는 것이 좋습니다.
특히 첫 주택 구매자는 정부 혜택을 받을 수 있더라도 모든 클로징 비용이 없어지는 것은 아니므로 별도의 현금을 준비하는 것이 안전합니다.
10. 첫 주택 구매자라면 모기지 Pre-Approval도 중요합니다
정부 혜택을 최대한 활용하는 것도 중요하지만, 실제 주택 구매에서는 모기지 승인 가능 금액을 먼저 확인하는 것도 중요합니다.
모기지 Pre-Approval을 받으면 현재 소득과 부채, 신용상태 등을 기준으로 대략적인 구매 가능 금액과 예상 월 페이먼트를 확인할 수 있습니다.
또한 집을 찾기 전에 예산을 정할 수 있기 때문에 실제 매물을 선택할 때도 도움이 됩니다.
다만 Pre-Approval은 최종 Mortgage Approval과 동일하지 않습니다.
실제 구매계약을 체결하면 해당 부동산의 가치와 조건, 최종 소득 및 부채자료 등을 다시 심사하게 될 수 있습니다.
따라서 첫 주택 구매자는 Pre-Approval → 주택 예산 설정 → 다운페이 및 정부 혜택 확인 → 주택 검색 → 최종 모기지 승인 순서로 준비하는 것이 좋습니다.
11. 첫 주택 구매자가 FHSA와 HBP를 함께 활용하는 방법
다운페이 자금이 부족한 첫 주택 구매자라면 FHSA와 HBP를 함께 검토할 수 있습니다.
예를 들어 FHSA에 저축한 자금이 있고 RRSP에도 자금이 있다면, 각 프로그램의 자격조건을 충족하는 경우 두 제도를 동일한 주택 구매에 활용할 수 있습니다.
다만 단순히 사용할 수 있는 최대 금액만 계산하기보다는:
FHSA 자금 + HBP 자금 + 본인 현금 + Gift 등 허용 가능한 자금 = 총 다운페이 가능금액
으로 계산하는 것이 좋습니다.
또한 HBP는 향후 RRSP에 상환해야 하는 자금이므로 장기적인 재정계획도 함께 고려해야 합니다.
12. 첫 주택 구매 전에 꼭 확인해야 할 것
첫 주택을 구입하기 전에 다음 세 가지를 먼저 확인하는 것을 추천합니다.
– 첫째, 내가 받을 수 있는 모기지 금액
현재 소득과 부채를 기준으로 어느 정도의 모기지를 받을 수 있는지 확인해야 합니다.
– 둘째, 실제 사용할 수 있는 다운페이
FHSA, HBP, 저축, Gift 등 사용할 수 있는 자금을 모두 계산합니다.
– 셋째, 정부 혜택과 클로징 비용
LTT Rebate, Tax Credit, GST/HST Rebate 등의 자격조건을 확인하고, 동시에 변호사 비용과 세금, 보험 등 별도의 Closing Costs도 준비해야 합니다.
이 세 가지를 함께 계산해야 실제로 감당할 수 있는 주택가격을 정확하게 판단할 수 있습니다.
캐나다 첫 주택 구매자 혜택 FAQ
Q1. 캐나다 첫 주택 구매자는 FHSA와 HBP를 동시에 사용할 수 있나요?
네. 각각의 자격조건을 충족한다면 같은 주택을 구입할 때 FHSA와 HBP를 함께 사용할 수 있습니다.
Q2. FHSA는 1년에 얼마까지 넣을 수 있나요?
일반적인 연간 FHSA 한도는 $8,000이며 평생 한도는 $40,000입니다. 다만 실제 사용 가능한 room은 계좌 개설 시점과 이전 연도의 미사용 room 등에 따라 달라질 수 있습니다.
Q3. HBP로 RRSP에서 얼마까지 인출할 수 있나요?
현재 HBP의 최대 인출한도는 1인당 $60,000입니다. 인출한 금액은 일반적으로 15년에 걸쳐 RRSP에 상환해야 합니다.
Q4. 첫 주택 구매자는 세금 혜택을 얼마나 받을 수 있나요?
대표적으로 First-Time Home Buyers’ Tax Credit을 통해 최대 약 $1,500의 세금 절감 효과를 받을 수 있으며, Ontario의 LTT Rebate는 최대 $4,000, Toronto의 Municipal LTT Rebate는 최대 $4,475입니다. 각각 별도의 자격조건이 적용됩니다.
Q5. 2026년에 신축 콘도를 처음 구입하면 GST/HST를 최대 $50,000까지 환급받을 수 있나요?
조건을 충족하는 첫 주택 구매자라면 연방 FTHB GST/HST rebate를 통해 최대 $50,000의 혜택을 받을 수 있습니다. $1M 이하 신축주택은 GST 또는 HST의 연방 부분을 100% 환급받을 수 있고, $1M~$1.5M은 단계적으로 감소합니다.
Q6. Ontario에서는 GST/HST 혜택을 추가로 받을 수 있나요?
2026년부터 Ontario에도 첫 주택 구매자를 위한 별도의 HST rebate가 마련되어 있습니다. 조건을 충족하면 provincial part에 대해 최대 $80,000까지 환급받을 수 있습니다.
Q7. 첫 주택 구매자라면 Land Transfer Tax를 모두 면제받나요?
아닙니다. Ontario First-Time Homebuyer Rebate는 최대 $4,000까지이며, Toronto에서는 별도의 Municipal LTT Rebate가 최대 $4,475까지 가능합니다. 각각 자격조건을 충족해야 합니다.
Q8. 첫 주택 구매자 혜택은 자동으로 받을 수 있나요?
아닙니다. 프로그램마다 자격조건과 신청방법이 다릅니다. 특히 신축주택 GST/HST rebate는 계약일, 주택가격, 주거 목적, 첫 주택 구매자 여부 등의 조건을 확인해야 합니다.
마무리
캐나다에서 첫 주택을 구입할 때는 단순히 “모기지를 얼마나 받을 수 있는가?”만 생각하기보다 정부에서 제공하는 다양한 First-Time Home Buyer 혜택을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
특히 2026년에는 FHSA, HBP, First-Time Home Buyers’ Tax Credit, Ontario Land Transfer Tax Rebate, Toronto Municipal LTT Rebate뿐만 아니라 신축주택을 위한 Federal 및 Ontario FTHB GST/HST rebate까지 확인해야 합니다.
다만 각각의 프로그램은 자격조건과 적용 시점이 다르기 때문에 본인의 상황에 맞게 하나씩 확인해야 합니다.
첫 주택 구매를 계획하고 있다면 먼저 현재 소득과 부채를 기준으로 받을 수 있는 모기지 금액을 확인하고, FHSA·HBP·저축 등을 통해 준비할 수 있는 다운페이를 계산한 후, 예상되는 세금과 클로징 비용까지 포함해 전체 구매예산을 정하는 것이 좋습니다.
특히 신축 콘도나 신축 주택을 구입할 예정이라면 2026년부터 적용되는 GST/HST 혜택을 놓치지 않도록 계약 전에 자격조건을 확인하는 것이 중요합니다.
정부의 주택 관련 프로그램은 법률과 예산에 따라 변경될 수 있으므로 실제 주택 구매 시점에는 CRA와 Ontario 정부의 최신 규정을 확인하고, 세금 관련 사항은 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
첫 주택 구매를 준비하고 있다면 정부 혜택을 먼저 확인하고 모기지와 다운페이 계획을 함께 세우는 것이 초기 자금 부담을 줄이는 가장 효과적인 방법 중 하나입니다.
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