1. 자영업자 비지니스대출이란?
직장을 다니는 급여소득자가 아닌, 비즈니스를 운영하며 자영업 소득으로 주택을 구입하려는 분들을 위한 특별한 주택 모기지 프로그램입니다. 이 프로그램은 흔히 BFS (Business for Self) 프로그램이라고 불리며, 개인사업자든 법인사업체 대표든 모두 신청이 가능합니다.
2. BFS 프로그램은 왜 따로 필요할까요?
일반적인 모기지 신청에서는 정기적으로 급여를 받는 급여소득자가 기준입니다. 하지만 사업자는 소득이 일정하지 않거나, 절세를 위해 실제 수입보다 낮게 신고하는 경우가 많아 기존 방식으로는 모기지 승인이 어렵습니다. 그래서 사업소득 구조에 맞춘 별도의 심사 기준을 적용하는 BFS 모기지 프로그램이 만들어진 것입니다.
3. BFS 프로그램 제공 은행 분류
프로그램은 크게 두 가지 그룹에서 제공됩니다:
- A 렌더(A Lender): TD, RBC, BMO, CIBC 등 전통적인 주요 시중은행
- B 렌더(B Lender): Equitable Bank, First National, Home Trust, CWB Optimum 등 대체금융기관
– A렌더 BFS 프로그램 – 사업소득 기준
적용 방식: 최근 **2년간의 세금신고 자료(T1, T2 등)**를 기준으로
- 장점: 일반 시중은행이므로 이자율이 낮습니다, 최소 다운페이도 10% 수준의 하이레시오 모기지 가능, 신용도 높은 신청자일수록 유리
- 단점: 정확한 세금 신고와 충분한 수익이 입증되어야 함, 소득을 낮게 신고했을 경우 승인 어려워
– B렌더 BFS 프로그램 – 유연한 현금흐름 기준
적용 방식: 최근 6~12개월간 비즈니스 계좌의 입출금 내역을 통해, 현금 흐름을 기반으로 소득을 추정해서 승인 진행, 세금신고 서류가 필수는 아님
장점: 세금신고 소득이 낮더라도 통장에 수입 흐름만 있으면 승인 가능, 최대 5채까지 이 프로그램으로 모기지 가능, 유연한 심사 기준으로 접근성 높음
단점: 최소 20% 다운페이 필요, A렌더에 비해 이자율이 다소 높을 수 있음
4. 실제 적용 사례
– A렌더 사례: 벤쿠버 콘도 구매
- 한 자영업자가 2018년 $850,000 콘도를 분양
- 클로징 시점에 A렌더 여러 은행의 이율 비교 후
- 최근 2년 세금신고 금액에 15% 추가 계산해 승인
- 낮은 이자율로 모기지 승인 받고 성공적으로 클로징
– B렌더 사례: 토론토 주택 + 렌탈 유닛
- 자영업자가 2021년 $1.5M 주택 분양
- 세금 신고 금액이 낮아 A렌더에서 거절
- 대신 B렌더 프로그램으로 입출금 내역만으로 승인
- 첫 주택 구매 후 6개월 내 두 번째 렌탈 유닛도 추가 구입 성공
5. 참고사항 및 조언
- BFS 프로그램은 구매(Purchase), 재융자(Refinance) 모두 가능합니다.
- 하지만 신청자의 실제 상황에 따라 A렌더 또는 B렌더 중 어느 쪽이 적합한지 전문가 상담이 매우 중요합니다.
- 특히, 지금 당장 구매 계획이 없더라도 미리 준비하는 것이 중요합니다.
전문가와 함께 소득구조, 세금신고 방향, 재정계획을 점검하는 것이 향후 원활한 주택 구입에 도움이 됩니다.
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