자영업자도 주택 구입이 가능할까?
많은 자영업자들이 주택 구매를 계획하면서 가장 먼저 걱정하는 부분이 있습니다.
“사업은 잘되고 있는데 세금 신고 소득이 낮아서 모기지 승인이 가능할까?”
실제로 캐나다의 많은 자영업자들은 절세를 위해 사업 비용을 공제하기 때문에 세금 신고상 순소득(Net Income)이 실제 현금 흐름보다 낮게 나타나는 경우가 많습니다.
이러한 자영업자의 특성을 고려하여 만들어진 프로그램이 바로 Business for Self(BFS), 즉 자영업자 모기지 프로그램입니다.
BFS(Business for Self) 프로그램이란?
BFS 프로그램은 급여소득자가 아닌 자영업자(Self-Employed)를 위한 특별 모기지 프로그램입니다.
다음과 같은 분들이 이용할 수 있습니다.
- 개인사업자(Sole Proprietor)
- 법인사업체(Corporation) 대표
- 전문직 자영업자
- 프리랜서(Freelancer)
- 계약직(Contractor)
일반 모기지는 T4 소득과 급여명세서를 중심으로 심사하지만, BFS 프로그램은 사업소득의 특성을 고려하여 별도의 심사 기준을 적용합니다.
왜 BFS 프로그램이 필요할까?
일반적인 모기지 심사에서는 다음과 같은 요소를 중요하게 평가합니다.
- 고정 급여
- 안정적인 고용
- 일정한 소득 흐름
- 세금 신고 소득
하지만 자영업자는 상황이 다릅니다.
예를 들어,
- 소득이 계절적으로 변동될 수 있음
- 사업 비용 공제가 많음
- 법인 내부 유보금이 있음
- 실제 현금 흐름과 세금 신고 소득이 다를 수 있음
따라서 일반 급여소득자와 동일한 기준을 적용하면 실제 상환 능력보다 낮게 평가될 수 있습니다.
이를 보완하기 위해 BFS 프로그램이 운영되고 있습니다.
BFS 프로그램은 어디에서 제공할까?
크게 두 가지 유형의 금융기관에서 제공하고 있습니다.
A 렌더(A Lender)
대표적인 예:
- Royal Bank of Canada
- Toronto-Dominion Bank
- Bank of Montreal
- Canadian Imperial Bank of Commerce
- 기타 주요 금융기관
A 렌더는 일반적으로 가장 낮은 금리와 좋은 조건을 제공하는 금융기관입니다.
B 렌더(B Lender)
대표적인 예:
- Equitable Bank
- First National Financial
- Home Trust Company
- CWB Optimum Mortgage
B 렌더는 보다 유연한 심사 기준을 제공하는 대체 금융기관입니다.
A 렌더 BFS 프로그램의 특징
A 렌더는 일반적으로 다음 자료를 중요하게 검토합니다.
- 최근 2년 개인 세금보고서
- Notice of Assessment
- 사업자 등록 서류
- 사업 운영 기간
- 신용점수
- 다운페이 규모
장점
- 상대적으로 낮은 금리
- 장기적인 모기지 전략에 유리
- 일부 경우 최소 다운페이 프로그램 가능
- 보험 모기지(High Ratio Mortgage) 활용 가능
단점
- 소득 입증 기준이 엄격
- 사업 운영 기간 요구
- 세금 신고 소득이 너무 낮으면 승인 어려움
B 렌더 BFS 프로그램의 특징
B 렌더는 자영업자의 실제 사업 운영 현황을 보다 폭넓게 검토합니다.
일반적으로 다음 자료를 활용할 수 있습니다.
- 사업자 계좌 내역
- GST/HST 신고 내역
- 사업 활동 증빙
- 계약서 및 인보이스
- 현금 흐름 자료
장점
- 유연한 심사 기준
- 세금 신고 소득이 낮아도 가능성 존재
- 복잡한 사업 구조도 검토 가능
- 다양한 소득 형태 인정
단점
- 일반적으로 더 높은 금리
- 최소 20% 다운페이가 요구되는 경우가 많음
- 렌더 수수료가 발생할 수 있음
실제 사례로 보는 BFS 활용
사례 1 – 자영업자의 콘도 구매
자영업자가 분양 콘도 클로징을 앞두고 있었습니다.
최근 2년간 사업 운영 실적과 세금 신고 자료를 바탕으로 A 렌더 프로그램을 검토한 결과, 일반 은행 조건으로 승인받아 성공적으로 클로징을 완료했습니다.
사례 2 – 세금 신고 소득이 낮은 사업주
토론토 지역의 한 사업주는 실제 매출은 충분했지만 세금 신고 소득이 낮아 A 렌더 승인이 어려웠습니다.
사업 계좌 입출금 내역과 사업 운영 자료를 기반으로 B 렌더 심사를 진행하여 주택 구매를 완료할 수 있었습니다.
BFS 프로그램을 준비하는 가장 좋은 방법
많은 자영업자들이 주택 구매 직전에 상담을 시작합니다.
하지만 가장 좋은 방법은 구매 계획보다 훨씬 이전부터 준비하는 것입니다.
다음 사항을 미리 점검해 보시기 바랍니다.
- 세금 신고 구조
- 법인 운영 방식
- 사업 계좌 관리
- 신용점수 관리
- 다운페이 자금 준비
- 사업 관련 서류 정리
준비 기간이 길수록 선택 가능한 금융기관도 많아지고 더 좋은 조건을 받을 가능성이 높아집니다.
2026년 기준 핵심 정리
- BFS(Business for Self)는 자영업자를 위한 모기지 프로그램입니다.
- A 렌더는 세금 신고 소득과 전통적인 소득 심사를 중시합니다.
- B 렌더는 사업 현금 흐름과 전체적인 사업 운영 상황을 보다 유연하게 검토합니다.
- 실제 승인 기준, 인정 소득 방식, 필요 서류는 금융기관마다 다르므로 사전 상담이 매우 중요합니다.
- 구매(Purchase), 재융자(Refinance), 모기지 갱신(Renewal) 모두 BFS 프로그램 검토가 가능합니다.
John Kim의 조언
자영업자라고 해서 모기지 승인이 어려운 것은 아닙니다.
중요한 것은 어떤 금융기관이 본인의 사업 구조를 가장 잘 이해하고 평가할 수 있는지 찾는 것입니다.
어떤 경우에는 A 렌더가 최선의 선택이 될 수 있고, 또 어떤 경우에는 B 렌더가 더 현실적인 해결책이 될 수 있습니다.
주택 구매나 재융자를 계획하고 계시다면 거래 직전에 서류를 준비하기보다 최소 6개월에서 1년 전부터 전문가와 상담하여 준비하는 것이 가장 좋은 전략입니다.
John Kim
온타리오 모기지 브로커
“자영업자의 모기지 승인은 소득이 아니라 준비에서 시작됩니다.”
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